החלטה בתיק בש"א 014364/04

משיבה 3 (להלן: "החברה הקבלנית") בנתה מרכז מסחרי הכולל משרדים וחנויות ברחוב רוטשילד 78 בראשון לציון הידוע כחלקה 739 גוש 3945 (להלן: "הבניין"), בליווי פיננסי של משיב 2 (להלן: "הבנק"). להבטחת כספי הבנק שיעבדה החברה הקבלנית את הבניין במשכנתה לטובת הבנק.

המבקשים רכשו מהחברה הקבלנית יחידות בבניין וכנגד תשלום תמורת היחידות וקבלת החזקה החריג הבנק את היחידות שרכשו מהמשכנתה.

החברה הקבלנית לא השלימה את מכירת כל חלקי הבניין וככל הנראה לא פרעה את חובותיה לבנק שפתח בהליכי הוצאה לפועל למימוש המשכנתה בלשכת ההוצאה לפועל בהרצליה. לטענת המבקשים, כונס הנכסים שמונה ביום 17.3.04 הציע למכירה שטחים מהרכוש המשותף בבניין.

בת.א 1924/04 תבעו המבקשים להצהיר כי הם זכאים להירשם כבעלים של הרכוש המשותף בבניין הכולל את משרדי משיבה 4 (להלן: "חברת הניהול"), חלק מהמבואה בבניין, פרוזדור ומחסן חדר מכונות. כן עתרו להצהיר כי 25 החניות שבחניון הבניין אמורות להיות מוצמדות ליחידות והן חלק מהרכוש המשותף בבניין.

בבקשה שלפני עתרו המבקשים לאסור על המשיבים להתקשר בהסכם למכירת חלקים מהרכוש המשותף בבניין.

טענות המבקשים

           א.         כונס הנכסים הציע למכירה חנות מס' 10 בקומת קרקע שהיא חלק מהרכוש המשותף. מבנה זה נועד לשמש את החברה שמנהלת ומחזיקה את הבניין ועל כן אסור לעשות בו שימוש אחר. ועוד. מבנה זה נבנה בחלקו בלא היתר תוך שימוש בשטחי מבואה שהיו מיועדים לעמדת שומר, תאי דואר וחלל לובי כניסה, המהווים רכוש משותף של הבניין.

           ב.         כונס הנכסים הציע למכירה מחסן מס' 11 בקומת הגלריה של הבניין, שהוא חלק מהרכוש המשותף. מבנה זה נבנה תוך חריגה מהיתר הבנייה של הבניין על חשבון פרוזדור המהווה רכוש משותף של הבניין.

            ג.          כונס הנכסים הציע למכירה משרד מס' 42 בקומה הרביעית של הבניין, שהוא חלק מהרכוש המשותף. מבנה זה אמור היה לשמש כמחסן - חדר מכונות של הבניין.

           ד.         כונס הנכסים מציע למכירה שני חניונים במרתף הבניין הכוללים 25 חניות המצויות מתחת לבניין המיועדות להיות מוצמדות לבעלי היחידות בבניין על פי הסכם שנכרת בין החברה הקבלנית לעיריית ראשון לציון.

           ה.         הסכמי המכר לרכישת היחידות בבניין מהווים חוזה אחיד ותנאים המאפשרים לחברה הקבלנית להוציא שטחים מהרכוש המשותף מהווים תנאי מקפח שדינו להתבטל.

טענות המשיבים

         א.         כבר בשנת 1977 ידעו המבקשים שהחברה הקבלנית מבצעת שינויים ברכוש הנטען להיות רכוש משותף, אולם לא טענו לזכויות כלשהן ברכוש זה. יתר על כן, החברה הקבלנית השכירה את הרכוש האמור ללא התנגדות המבקשים. ביום 21.4.04 נכרת הסכם מכר באמצעות כונס הנכסים לפיו נמכרו למשיבה 5 שלוש חנויות כולל חנות מס' 10. למרות זאת הגישו את בקשתם לסעד זמני רק ביום 30.6.04. שיהוי זה מצדיק דחיית הבקשה לסעד זמני.

         ב.         לטובת הבנק ניתנה משכנתה על כל הבניין ממנה החריג את היחידות שנרכשו על ידי המבקשים. המבקשים לא קיבלו מכתבי החרגה ביחס לרכוש הנטען על ידם כרכוש משותף ועל כן המשכנתה לטובת הבנק גוברת על זכותם.

          ג.          בהסכמי המכר שנכרתו עם המבקשים נקבע במפורש שחלק מהשטחים נשוא בקשה זו הוצאו מהרכוש המשותף.

         ד.         בהסכמי המכר שנכרתו בין המבקשים לחברה הקבלנית נקבע שכל החלקים הציבוריים בבניין יהיו בבעלותה ובשליטתה של חברת האחזקה.

דיון

         א.         המבקשים פעלו להגן על זכויותיהם בדרך של פנייה לחברה הקבלנית ולחברת האחזקה, חלקם אף הגיש תביעה כספית בשנת 2003 ואף מנעו את רישום הבניין כבית משותף. אין ספק שהמשיבים ידעו על התנגדות המבקשים לגריעת שטחים מהרכוש המשותף.

כונס הנכסים מונה למכור את הזכויות בשטחים נשוא המחלוקת רק ביום 17.3.04. המבקשים התנגדו למכירת שטחים אלה במסגרת ההוצאה לפועל.